BÀN VỀ XÁC ĐỊNH MỨC PHẠT CỌC KHI BÊN NHẬN ĐẶT CỌC VI PHẠM THỎA THUẬN TRONG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

 
Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 (viết tắt là BLDS) quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.  

Trong thực tiễn kiểm sát giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc xác định mức phạt cọc khi các bên có thỏa thuận cao hơn mức mặc định tại khoản 2 Điều 328 BLDS còn có cách hiểu khác nhau. Từ một tình huống cụ thể, tác giả trao đổi nhằm góp phần thống nhất nhận thức, áp dụng pháp luật. 

Theo đơn khởi kiện ngày 10/6/2024, nguyên đơn ông H, bà P trình bày: Ngày 22/10/2021, ông H, bà P và ông T, bà T1 ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng 02 thửa đất với giá 700.000.000 đồng. Ông H, bà P đã giao 280.000.000 đồng tiền đặt cọc. Các bên thỏa thuận ông T, bà T1 phải hoàn tất thủ tục chuyển nhượng trong thời hạn 120 ngày; nếu không thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải hoàn trả tiền đặt cọc và trả tiền phạt cọc bằng hai lần số tiền đặt cọc. 

Do ông T, bà T1 không thực hiện việc chuyển nhượng theo thỏa thuận, ông H, bà P khởi kiện yêu cầu hoàn trả 280.000.000 đồng tiền đặt cọc và trả 560.000.000 đồng tiền phạt cọc, tổng cộng 840.000.000 đồng. 

Bị đơn ông T, bà T1 thừa nhận chữ ký, chữ viết của mình trên hợp đồng nhưng không thừa nhận việc nhận tiền và cho rằng không giao kết hợp đồng đặt cọc. Theo kết luận giám định của Cơ quan Cảnh sát điều tra, chữ ký, chữ viết mang tên ông T, bà T1 trên hợp đồng là do chính những người này ký, viết.

Đối với việc xác định mức phạt cọc, có hai quan điểm:
 
Quan điểm thứ nhất: Việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng không thực hiện được do lỗi của bị đơn nên bị đơn phải hoàn trả tiền đặt cọc và chịu phạt cọc. Tuy nhiên, thỏa thuận phạt cọc bằng hai lần số tiền đặt cọc là trái pháp luật, chỉ chấp nhận mức phạt cọc 280.000.000 đồng theo khoản 2 Điều 328 BLDS. Tổng số tiền bị đơn phải trả là 560.000.000 đồng. 

Quan điểm thứ hai: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện, buộc bị đơn hoàn trả 280.000.000 đồng tiền đặt cọc và trả 560.000.000 đồng tiền phạt cọc, tổng cộng 840.000.000 đồng. Bởi lẽ, các bên được quyền thỏa thuận khác về hậu quả của việc vi phạm đặt cọc theo nội dung “… trừ trường hợp có thỏa thuận khác” của khoản 2 Điều 328 BLDS; thỏa thuận hợp pháp phải được tôn trọng và thực hiện. 

Quan điểm của tác giả: Tác giả thống nhất với quan điểm thứ hai, với điều kiện có đủ căn cứ xác định hợp đồng đặt cọc được giao kết hợp pháp, bên đặt cọc đã giao tiền, bên nhận đặt cọc phải chịu trách nhiệm về việc không thực hiện nghĩa vụ và thỏa thuận phạt cọc có hiệu lực.
 
Thứ nhất, về căn cứ xác định mức phạt cọc. Khoản 2 Điều 328 BLDS quy định mức phạt cọc mặc định bằng giá trị tài sản đặt cọc khi bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, đồng thời ghi nhận ngoại lệ “trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Quy định này thừa nhận quyền thỏa thuận của các bên, không bắt buộc mức phạt cọc trong mọi trường hợp phải bằng đúng giá trị tài sản đặt cọc. 

Theo khoản 2 Điều 3 BLDS, cam kết, thỏa thuận được xác lập tự do, tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội thì có hiệu lực thực hiện đối với các bên. Vì vậy, không thể chỉ căn cứ vào việc mức phạt cọc cao hơn mức mặc định tại khoản 2 Điều 328 BLDS để kết luận thỏa thuận trái pháp luật; cần xem xét hiệu lực và nội dung cụ thể của thỏa thuận.
 
Thứ hai, về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận phạt cọc. Điều 117 BLDS quy định các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, gồm điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện, mục đích và nội dung; hình thức phải tuân thủ quy định của pháp luật trong trường hợp luật có yêu cầu. 

Trong vụ án, kết luận giám định chữ ký, chữ viết là căn cứ quan trọng để xem xét việc xác lập hợp đồng, nhưng không đương nhiên chứng minh việc giao nhận 280.000.000 đồng. Tòa án cần đánh giá kết luận giám định cùng hợp đồng và các tài liệu, chứng cứ khác để làm rõ việc giao nhận tiền, ý chí của các bên và nội dung thỏa thuận thực tế. 

Đối với điều khoản phạt cọc, việc thỏa thuận bên nhận đặt cọc phải hoàn trả tiền đặt cọc và trả thêm khoản tiền bằng hai lần số tiền đặt cọc không đương nhiên vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội. Nếu giao dịch đáp ứng các điều kiện có hiệu lực, thỏa thuận rõ ràng và điều kiện phát sinh trách nhiệm phạt cọc được đáp ứng thì cần tôn trọng, áp dụng đúng cam kết của các bên 

Thứ ba, về hậu quả pháp lý khi bên nhận đặt cọc vi phạm thỏa thuận. Trong vụ án này, theo nội dung thỏa thuận được nêu, nghĩa vụ của bị đơn gồm hoàn trả 280.000.000 đồng tiền đặt cọc và trả 560.000.000 đồng tiền phạt cọc, tổng cộng 840.000.000 đồng. Nếu thỏa thuận này hợp pháp và đủ điều kiện áp dụng, việc chỉ chấp nhận mức phạt cọc mặc định 280.000.000 đồng sẽ không phù hợp với cam kết của các bên. 

Thực tiễn xét xử phúc thẩm vụ án cũng cho thấy hướng giải quyết này có cơ sở. Tòa án cấp phúc thẩm đã chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và kháng nghị của Viện kiểm sát, sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc bị đơn hoàn trả tiền đặt cọc và chịu phạt cọc theo thỏa thuận, tổng cộng 840.000.000 đồng. Kết quả này cho thấy cần xem xét nội dung thỏa thuận hợp pháp của các bên, thay vì chỉ áp dụng mức phạt cọc mặc định trong mọi trường hợp. 

Một số vấn đề cần lưu ý trong thực tiễn kiểm sát: Từ vụ án trên, khi kiểm sát việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc, cần chú ý: 

Một là, làm rõ nội dung thỏa thuận về tiền đặt cọc và phạt cọc, phân biệt khoản tiền phải hoàn trả với khoản tiền phạt cọc; trường hợp điều khoản chưa rõ, cần giải thích trên cơ sở hợp đồng, ý chí của các bên và quy định pháp luật có liên quan. 

Hai là, đánh giá đầy đủ chứng cứ về việc xác lập hợp đồng và giao nhận tiền. Kết luận giám định chữ ký, chữ viết không đương nhiên chứng minh việc giao nhận tiền; cần xem xét toàn diện chứng cứ trong hồ sơ. 

Ba là, xác định nguyên nhân hợp đồng chuyển nhượng không được giao kết, thực hiện, hành vi vi phạm và trách nhiệm của từng bên; không mặc nhiên buộc bên nhận đặt cọc chịu phạt chỉ vì hợp đồng không được thực hiện.  

Bốn là, kiểm tra điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận phạt cọc theo Điều 117 BLDS; chỉ đề xuất buộc bên vi phạm thực hiện nghĩa vụ khi có đủ căn cứ pháp lý và chứng cứ. 

Như vậy, khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015 vừa quy định mức phạt cọc mặc định, vừa thừa nhận quyền thỏa thuận khác của các bên. Thỏa thuận phạt cọc cao hơn mức mặc định không đương nhiên vô hiệu; việc áp dụng phải căn cứ vào hiệu lực, nội dung thỏa thuận và điều kiện phát sinh trách nhiệm của bên vi phạm. Nhận thức và áp dụng thống nhất quy định này góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên và hạn chế những cách hiểu khác nhau trong thực tiễn xét xử. Tác giả mong muốn nhận được góp ý của bạn đọc và đồng nghiệp.

Vương Thị Chiêm - Phòng 9