Một số điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 mà Kiểm sát viên cần lưu ý khi kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp về đất đai

 
Luật Đất đai năm 2024 thay thế Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai của Việt Nam. Luật được xây dựng trên cơ sở thực tiễn, nhằm điều chỉnh các quy định, mối quan hệ pháp luật đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
 
Có thể nói, Luật Đất đai năm 2024 với nhiều điểm mới, quy định chi tiết hơn về các vấn đề liên quan đến đất đai, đặt ra yêu cầu cao hơn đối với Kiểm sát viên trong việc kiểm sát giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai. Để đảm bảo tính công bằng, khách quan và đúng pháp luật, Kiểm sát viên cần nắm rõ các điểm mới này để làm tốt công tác kiểm sát giải quyết vụ án tranh chấp về đất đai một cách hiệu quả nhất.

1. Một số điểm mới nổi bật của Luật Đất đai năm 2024

* Phân loại đất:

Theo Điều 9 Luật Đất đai năm 2024, đất được phân loại dựa trên mục đích sử dụng, được phân thành ba nhóm chính:
 
Đất nông nghiệp: Bao gồm đất trồng cây hàng năm (lúa và cây khác), đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp (rừng đặc dụng, phòng hộ, sản xuất), đất nuôi trồng thủy sản, đất chăn nuôi tập trung, đất làm muối, và các loại đất nông nghiệp khác.
 
Đất phi nông nghiệp: Bao gồm đất ở (nông thôn và đô thị), đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất quốc phòng và an ninh, đất xây dựng công trình sự nghiệp (văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục, thể thao, khoa học, công nghệ, môi trường, ngoại giao), đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ), đất công cộng (giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, di tích, xử lý chất thải, năng lượng, hạ tầng bưu chính, viễn thông, chợ, khu vui chơi), đất tôn giáo, đất tín ngưỡng, đất nghĩa trang, đất có mặt nước chuyên dùng, và các loại đất phi nông nghiệp khác.
 
Đất chưa sử dụng: Là đất chưa được xác định mục đích sử dụng, chưa giao, chưa cho thuê.

* Quy định về thu hồi, trưng dụng đất:

Luật Đất đai năm 2024 đã đưa ra các quy định chi tiết về thu hồi, trưng dụng đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, từ Điều 95 đến Điều 101 Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ các trường hợp và điều kiện để được bồi thường về đất.
 
Nhà nước thu hồi đất có thể vì các mục đích như quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều kiện để được bồi thường gồm các trường hợp như hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê, cộng đồng dân cư sử dụng đất cho các công trình tôn giáo và tín ngưỡng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức tôn giáo, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất một lần.
 
Đặc biệt, khi thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, nếu có đủ điều kiện, người dân sẽ được bồi thường bằng đất nông nghiệp, tiền, đất có mục đích sử dụng khác hoặc nhà ở. Đối với đất ở và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, Nhà nước sẽ bồi thường bằng đất ở, nhà ở, tiền hoặc đất có mục đích sử dụng khác tùy theo từng trường hợp cụ thể.

* Quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất:

Đây là vấn đề được quy định tại Điều 116 của Luật Đất đai năm 2024 có một số điểm mới so với Điều 52 của Luật Đất Đai 2013, cụ thể:
 
Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Điểm này đã được cụ thể hóa trong Luật Đất đai năm 2024 với yêu cầu về văn bản phê duyệt kết quả trúng đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, điều này đảm bảo tính minh bạch và rõ ràng hơn so với quy định chung của Luật Đất Đai 2013.
 
Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư: Quy định mới yêu cầu văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Điều này nhằm tạo ra sự cạnh tranh công bằng và minh bạch hơn trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư.
 
Giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu: Điểm mới trong Luật Đất đai năm 2024 là quy định cụ thể về căn cứ giao đất cho các dự án thuộc danh mục quy định tại Điều 67 của Luật Đất đai năm 2024. Điều này tạo ra khung pháp lý rõ ràng hơn cho việc quản lý và sử dụng đất.
 
Giao đất, cho thuê đất theo tiến độ dự án: Quy định mới này cho phép giao đất, cho thuê đất dựa trên tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Điều này linh hoạt hơn và phù hợp với thực tế triển khai các dự án đầu tư.
 
Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở: Luật Đất đai năm 2024 bổ sung quy định về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu. Điều này đảm bảo sự phù hợp với quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết.

* Quy định về đăng ký đất đai, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

Luật Đất đai năm 2024 đã có những quy định chi tiết và cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại các Điều 134 đến Điều 152.
 
Luật đã quy định rõ thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất, tách biệt giữa vai trò quản lý nhà nước và cung cấp dịch vụ công. Điều này giúp cải thiện công tác cấp Giấy chứng nhận và thống nhất quản lý hồ sơ địa chính từ trung ương tới địa phương.
 
Quy định giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bổ sung các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất có trước ngày 15/10/1993, và quy định hạn mức đất ở tại thời điểm nộp hồ sơ. Đăng ký đất đai và biến động đất đai là bắt buộc, có chế tài cụ thể để ngăn chặn giao dịch không đăng ký. Việc đăng ký có thể thực hiện trên giấy hoặc môi trường điện tử với giá trị pháp lý như nhau.
 
Quy định cũng bao gồm việc cấp Giấy chứng nhận cho tài sản gắn liền với đất như nhà ở và công trình xây dựng, cũng như đăng ký biến động đất đai khi có thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình ngầm.

* Quy định về tài chính về đất đai, giá đất:

Quy định về tài chính về đất đai, giá đất được quy định tại chương XI Luật Đất đai năm 2024 từ Điều 162 Luật Đất đai năm 2024. Những quy định này bao gồm việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài chính về đất đai, giá đất, và bảng giá đất. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2024 không còn quy định khung giá đất như trước đây, mà thay vào đó là các bảng giá đất được xây dựng và công bố.
 
Một điểm mới trong Luật Đất đai năm 2024 là quy định về 9 khoản thu ngân sách từ đất đai. Chính sách này nhằm đảm bảo nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước. Bên cạnh đó, Luật cũng đưa ra chính sách ổn định tiền thuê đất hàng năm, và các chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhằm hỗ trợ các đối tượng sử dụng đất.

Các phương pháp định giá đất cũng được quy định rõ ràng trong Luật Đất đai năm 2024. Bảng giá đất lần đầu sẽ được công bố và thực hiện từ ngày 01/01/2026, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định. Bảng giá đất này sẽ được điều chỉnh, sửa đổi và bổ sung hàng năm để áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo.
Một thay đổi quan trọng khác là hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân được nâng lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân, so với quy định trước đây trong Luật Đất đai 2013 là không quá 10 lần. Điều này giúp tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các cá nhân và doanh nghiệp trong việc tích tụ đất đai, phát triển nông nghiệp quy mô lớn.

2. Một số lưu ý đối với Kiểm sát viên khi kiểm sát giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực

* Bắt buộc hòa giải mọi tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã trước khi đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết:

Thực tiễn thi hành Luật đất đai năm 2013 còn có bất cập, thiếu sự đồng bộ giữa các văn bản pháp luật như: Theo quy định của Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định: Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết theo từng trường hợp đã được quy định. Tuy nhiên, tại Nghị quyết số 04/2017/HĐTP-TANDTC lại quy định chỉ tranh chấp về quyền sử dụng đất mới bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã, trong khi các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như giao dịch, thừa kế, chia tài sản chung không cần thông qua thủ tục hòa giải này. Sự thiếu đồng bộ giữa các văn bản pháp luật đã dẫn đến việc áp dụng không thống nhất.
 
Với sự ra đời của Luật Đất đai năm 2024, đã giúp hoàn thiện hơn vấn đề này khi quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 cụ thể là: “Trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.” Quy định mới đã làm rõ ràng hơn, thống nhất hơn về quy trình hòa giải trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
 
Đồng thời, Kiểm sát viên cần lưu ý, Luật này cũng bổ sung quy định về trường hợp địa bàn không có đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc UBND cấp huyện, thì các bên tranh chấp có thể trực tiếp yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết mà không cần qua hòa giải tại cấp xã, nhằm khắc phục vướng mắc tại những địa bàn chưa tổ chức chính quyền địa phương cấp xã.

* Quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai năm 2024:

- Thẩm quyền của Tòa án nhân dân:
 
Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 ghi nhận thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án, cụ thể là: “Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với đất và tranh chấp đất đai khi các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ liên quan. Đối với tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận, các bên có thể lựa chọn giải quyết tại Tòa án hoặc UBND cấp có thẩm quyền.” Quy định này làm rõ hơn về các loại Giấy chứng nhận cần thiết mà các bên tranh chấp phải có và có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định thẩm quyền giải quyết, khắc phục tình trạng đùn đẩy, né tránh trong thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai.
 
Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 vẫn chưa có quy định cụ thể cho trường hợp một bên lựa chọn Tòa án và một bên lựa chọn UBND cấp có thẩm quyền thì cơ quan nào mới là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
 
- Thẩm quyền của Ủy ban Nhân dân các cấp có thẩm quyền:
 
Khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 ghi nhận thẩm quyền của Ủy ban Nhân dân các cấp trong giải quyết tranh chấp đất đai. Đối với các trường hợp tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ tương đương, các bên tranh chấp được lựa chọn giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền. Cụ thể, Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; còn Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết tranh chấp có một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
 
Để đảm bảo quyền lợi của đương sự và nâng cao trách nhiệm của Chủ tịch UBND, Luật Đất đai năm 2024 bổ sung quy định về thời hạn đương sự được quyền khởi kiện hoặc khiếu nại quyết định giải quyết tranh chấp (trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được quyết định). Nếu hết thời hạn này mà đương sự không khởi kiện hoặc khiếu nại, quyết định sẽ có hiệu lực thi hành.
 
Ngoài ra, khoản 4 Điều 236 cũng bổ sung quy định về thời hạn thực hiện cưỡng chế thi hành quyết định có hiệu lực của Chủ tịch UBND cấp huyện,cấp tỉnh và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Sau 30 ngày kể từ khi quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực mà các bên không chấp hành, sẽ bị cưỡng chế thi hành. Chủ tịch UBND cấp huyện nơi có đất tranh chấp sẽ ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thực hiện. Những quy định này có ý nghĩa quan trọng trong việc giải quyết dứt điểm các tranh chấp đất đai.
 
- Thẩm quyền của trọng tài thương mại:
 
Tại khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, thẩm quyền của Trọng tài thương mại trong việc giải quyết tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai đã được bổ sung. Cụ thể, tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có thể được giải quyết bởi Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc bởi Trọng tài thương mại Việt Nam theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.
 
Việc bổ sung này phù hợp với thực tiễn, tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 vẫn chưa làm rõ khái niệm “tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai.” Để đảm bảo sự thống nhất trong quá trình lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp và phát huy tốt vai trò của Trọng tài thương mại, cần có văn bản hướng dẫn về việc xác định những loại tranh chấp này.
 
Theo quan điểm của tác giả, tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai là những xung đột, mâu thuẫn phát sinh từ các hoạt động mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động sinh lợi khác có đối tượng trực tiếp là quyền sử dụng đất.
 
Trên đây là một số điểm mới nổi bật của Luật Đất đai năm 2024 mà các Kiểm sát viên cần lưu ý trong quá trình kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp về đất đai, nhằm đảm bảo việc giải quyết các vụ án tranh chếp về đất đai của Toà án đúng quy định của pháp luật./.
 
                                      PHẠM TẤT LỢI – VKSND huyện Lâm Bình